Liiketilojen neliömetrin laskeminen on monimutkainen prosessi, joka vaatii säälimätöntä huomiota yksityiskohtiin. Vuokralaisten on otettava huomioon joukko tekijöitä, kun ne päättävät vuokrasopimuksesta, mukaan lukien rakennuksen kokonaispinta -ala ja alueelliset standardit. Vuokralaiset, jotka eivät ymmärrä tärkeitä käsitteitä, ovat joskus yllättyneitä piilokustannuksista ja käyttökelpoisista tiloista, jotka ovat pienempiä kuin he olivat kuvitelleet.
Askeleet
Osa 1/3: Mittausmenetelmän valinta
Vaihe 1. Vertaa mittaustekniikoita
Vuokranantajat voivat käyttää useita eri mittaustekniikoita tilan neliömetrin arvioimiseksi. Näitä menetelmiä ovat:
- Käyttökelpoinen neliömateriaali tai USF: Tämä on vuokralaisen tosiasiallisesti käyttämä tila. Vuokra -asiamiehet lainaavat tätä lukua usein mahdollisille vuokralaisille, mutta se edustaa vain osaa vuokrasopimuksesta.
- Vuokrattavat neliöt tai RSF: Tämä on yhdistelmä käyttökelpoista neliömetriä ja tietyn prosenttiosuuden rakennuksen yhteisen alueen neliöstä. Yleisiä tiloja, jotka ovat rakennuksen osia, joista kaikki vuokralaiset hyötyvät, ovat aula, hissit, käytävät ja portaikot.
- Brutto neliömetriä tai GSF: Koko vuokrattava neliömetri rakennuksesta.
Vaihe 2. Päätä, mikä liiketilojen laskentatapa sopii sinulle parhaiten
BOMA (Building Owners and Managers Association) yksinkertaisti alan standardeja vuokrattavien tilojen mittaamiseen liikerakennuksissa vuonna 2010. BOMAn kaksi johtavaa menetelmää ovat menetelmä B ja vanha menetelmä A.
- Menetelmä B: Uusi yhden kuormitustekijän menetelmä laskee vuokrattavan tilan kullekin vuokralaiselle käyttäen yhtenäistä lähestymistapaa lattiapinnan mittaamisessa. Se on sama kaikille rakennuksen kerroksille.
- Vanha menetelmä A: Vuoden 1996 standardi käyttää erillisiä yksikköhintoja USF: lle ja tavallista neliömetriä. Joissakin tapauksissa vuokralaisten voi olla hyödyllistä valita tämä lähestymistapa.
Vaihe 3. Valitse mittausmenetelmä ominaisuustyypin perusteella
Tyypillisesti käytetty mittaustekniikka riippuu kiinteistön aiotusta käytöstä ja suunnitellusta vuokralaisten määrästä. Toimistot, kauppakeskukset ja muut usean vuokralaisen rakennukset mitataan tyypillisesti RSF: llä. Yhden vuokralaisen rakennukset, kuten varastot tai tuotantolaitokset, mitataan GSF: llä. Vuokranantajia ei kuitenkaan välttämättä tarvitse käyttää tiettyä menetelmää tilan mittaamiseen.
Vaihe 4. Harkitse alueellisia vuokrastandardeja
Liittovaltion lain mukaan vuokranantajat voivat mitata vuokrattavaa tilaa haluamallaan tavalla. Tietyissä osissa maata voi kuitenkin olla erilaisia sääntöjä neliömetrin laskemiseksi. Kaksi merkittävää esimerkkiä ovat:
- New Yorkin kiinteistölautakunta (REBNY) sallii rakennusten omistajien maksimoida voitot antamalla heidän tuoda RSF: n mahdollisimman lähelle GSF: ää.
- Trooppiset alueet: Uudet säännöt koskevat liikerakennusten suljettuja ja avoimia alueita alueilla, joilla normaalisti on erityisiä sääolosuhteita.
Osa 2/3: Kaupallisen neliön mittaaminen
Vaihe 1. Älä ota mitään itsestäänselvyytenä
Mittaa käyttökelpoinen tila itse. Virheellinen lasku neliömetriä määritettäessä voi maksaa tuhansia dollareita vuokrasopimuksen keston aikana. Tyypilliset mittausstandardit sallivat 2 prosentin virhetoleranssin liiketiloja mitattaessa. Tämä voi kuitenkin merkitä paljon rahaa, etenkin suurissa tai kalliissa tiloissa. Muista mitata alue mahdollisimman huolellisesti, varsinkin jos olet vuokralainen, johon nämä virheelliset laskelmat saattavat vaikuttaa negatiivisesti.
Vaihe 2. Mittaa yksinkertaiset neliöt
Suorakulmaisen tilan kaupallisen neliömetrin mittaamiseksi kerro huoneen pituus jalkoina sen leveydellä. Esimerkiksi huone, joka on 12 jalkaa pitkä ja 12 jalkaa leveä, on 144 neliöjalkaa. L-muotoisille tai jaetuille tiloille voit mitata avaruuden suorakulmioita itsenäisesti ja laskea sitten alueet yhteen saadaksesi kokonaispinta-alan.
Mittaukset voidaan tehdä mittanauhalla tai lasermittauslaitteella
Vaihe 3. Ota huomioon epätavalliset muodot
Ole varovainen, kun mittaat huoneen epäsäännöllisen muotoisia osia. Voit suorittaa mittauksen jakamalla huoneen muotoon, jossa on helposti laskettavia alueita, kuten suorakulmioita ja kolmioita. Suorakulmaisen kolmion pinta-ala voidaan löytää kertomalla kahden ei-lävistävän sivun pituudet (nämä kaksi on liitetty oikealla kulmalla) ja jakamalla tuote 2: lla.
- Jos esimerkiksi huoneen läpi kulkee lävistäjäseinä, sinun on käytettävä monimutkaisempaa kaavaa alueen neliöalueen määrittämiseen. Jos tilan pituus diagonaalisella seinällä oli 10 jalkaa ja leveys 8 jalkaa, alueen neliömateriaali olisi 40 jalkaa.
- Tämä johtuu siitä, että seinä leikkaa koko neliömetrin, joka olisi ollut 80, jos huoneessa ei olisi sitä leikkaavaa puolta.
Vaihe 4. Mittaa yhteiset tilat
Yleiset tilat on mitattava niin, että vuokrattavat neliömetrit voidaan laskea. Yhteisen alueen neliöjalka mitataan samoilla menetelmillä kuin käyttökelpoinen neliömateriaali, ellei paikallisissa laeissa toisin säädetä. Yleisiä tiloja voivat olla hissit, kylpyhuoneet, aulat, portaikot ja käytävät. Tärkeää on, että yhteisten tilojen on oltava kaikkien vuokralaisten käytettävissä tai hyödynnettävissä. Muista mitata rakennuksen kaikkien yhteisten alueiden kokonaispinta -ala.
Vaihe 5. Brutto neliömetrin löytäminen
Brutto neliömetri mittaa tilan kokonaispinta -alan, mukaan lukien ulkoseinien paksuus. Tämän alueen mittaamiseksi sinun on mitattava seinän pituus rakennuksen ulkopuolelta ja laskettava näiden mittojen avulla neliöjalka. GSF -arvoa ei vähennetä esteiden, kuten ilmanvaihtoakselien, tukipalkkien tai hissikuilujen, vuoksi. GSF ei sisällä avoimia alueita, kuten pysäköintialueita, uima -altaita tai kaivamattomia kellarikerroksia.
Osa 3/3: Neliömateriaalin tietojen käyttäminen
Vaihe 1. Laske rakennuksen kuormituskerroin
Käyttöaste kertoo käyttökelpoiseen neliömetriin lisätyn neliömetrin lisäprosentin vuokrattavan neliömetrin laskemiseksi. Jos haluat laskea kuormituskertoimen, aloita etsimällä rakennuksen käyttökelpoinen ja vuokrattava kokonaispinta -ala. Muista, että käyttökelpoinen neliömateriaali on alue, jonka voi vuokrata vuokralaisille ja vuokrattava neliömateriaali on kyseinen alue ja yhteiset tilat. Jaa sitten RSF USF: llä saadaksesi käyttökertoimen.
- Jos esimerkiksi rakennuksessa on 80 000 neliömetriä käyttötilaa ja lisäksi 20 000 neliöjalkaa yhteisiä tiloja, vuokrattava neliömäärä on 100 000.
- Tällöin kuormituskerroin laskettaisiin 100 000 /80 000 = 1,25.
Vaihe 2. Vuokrattavan neliön löytäminen kiinteistölle
Kiinteistön vuokrattava neliömetri voidaan laskea käyttämällä rakennuksen käyttökerrointa ja kiinteistön USF -arvoa. Kuormituskerroin kerrotaan USF: llä RSF: n saamiseksi. Tämän jälkeen voit käyttää RSF -arvoa ja neliöjalkahintaa selvittääksesi kuukausivuokran.
- Jatkakaa edellisestä esimerkistä, kuvitelkaa, että kiinteistö on jaettu kahteen liiketilaan. Jokaisella on siis 40 000 neliömetriä käyttötilaa.
- Jos haluat löytää RSF: n, kerro tämä määrä latauskertoimella, joka on 1,25. Tämä tarkoittaa, että RSF tässä tapauksessa olisi 40 000 x 1,25 = 50 000.
Vaihe 3. Punnitse kaupallisten kiinteistöjen erot
Yksikköhinnat voivat vaihdella suuresti rakennuksen sijainnin ja luokan mukaan. Vuokra 500 neliömetrin (46,5 neliömetrin) toimistosta keskustassa saattaa nousta korkeammaksi kuin 1 000 neliömetrin (92,9 neliömetrin) vuokra vain 10 korttelin päässä. Rakennukset kuuluvat yhteen kolmesta vakioluokituksesta.
- Luokka A: Nämä ovat arvostetuimpia rakennuksia kaupungin ylellisimmillä alueilla. A -luokan rakennusten vuokrat ovat keskimääräistä korkeammat.
- Luokka B: Tämä on laajin luokitus. Useimmat näistä rakennuksista ovat kohtuullisen hyvälaatuisia.
- Luokka C: Tämän luokan yksiköt ovat erittäin toimivia, mutta niissä on vähän mukavuuksia. Vuokrat ovat yleensä alhaiset.
Vaihe 4. Laske kiinteistön kokonaisvuokra neliömetrin perusteella
Vuokrat perustuvat tyypillisesti tilan RSF- tai GSF -arvoon. Kun sinulla on nämä tiedot, voit määrittää kiinteistön vuokrahinnan neliöjalan markkinahinnan perusteella. Jatkamalla yllä olevaa esimerkkiä, jos vuokra olisi 1,50 dollaria RSF: n neliöjalkaa kohti kuukaudessa, vuokra olisi 1,50 x 50 000 dollaria = 75 000 dollaria.
