Vanhempien talojen ostaminen, korjaaminen ja sitten jälleenmyynti voitolla tunnetaan yleisesti nimellä "talon kääntäminen". Kääntämisen onnistuminen riippuu sellaisten kiinteistöjen löytämisestä, jotka ovat riittävän alhaisia hinnoitellakseen voittoa, kun alkuinvestointi ja korjauskustannukset vähennetään lopullisesta myyntihinnasta. Käännettäviä koteja voi löytää monella eri tavalla. Laadi ensin luettelo kodeista käyttämällä online -resursseja, tietoja lääninvirkailijan toimistolta ja konsultoimalla kiinteistönvälittäjää. Arvioi kaikki kodit perusteellisesti. Ennen kuin teet lopullisen ostoksen, kysy neuvoa ammattilaisilta ja neuvottele myyjän kanssa. Tämä auttaa sinua löytämään parhaan hinnan voiton saamiseksi kääntämällä talon.
Askeleet
Osa 1/3: Kotiluettelon laatiminen
Vaihe 1. Lisätietoja markkinoiden keskihinnoista
Ensimmäinen askel kääntyvien talojen löytämiseksi on markkinoiden tunteminen. Haluat varmistaa, että ymmärrät etsimäsi alueen keskihinnan, jotta voit parhaiten tunnistaa aliarvostetut asunnot.
- Tutustu erilaisiin markkinoilla oleviin koteihin saadaksesi käsityksen keskihinnasta. Tämä ei ainoastaan anna sinulle käsitystä siitä, mitä asuntoja on aliarvostettu, vaan se antaa sinulle käsityksen siitä, kuinka paljon sinun pitäisi myydä korjattu koti.
- Sinun tulisi myös tarkastella tekijöitä, jotka vaikuttavat kodin arvoon. Onko koti turvallisella alueella? Onko se lähellä koulua tai liikealuetta? Onko sillä tekijöitä, jotka tekevät siitä halutun tavalliselle ostajalle? Haluat kohdistaa aliarvostettuihin asuntoihin näillä alueilla, koska olet todennäköisesti myymässä niitä voittoa varten myöhemmin.
Vaihe 2. Etsi aliarvostettuja asuntoja online -työkalujen avulla
Yksi parhaista tavoista aloittaa kääntyvien talojen etsiminen on online -työkalujen käyttö. Verkkohakukoneiden avulla voit antaa hintaluokan ja etsiä asuntoja tietyiltä alueilta. Aloita luettelo etsimällä erilaisia asuntoja verkossa.
- Voit etsiä asuntoja esimerkiksi Zillow-, Realtor.com- tai Trulia -sivustojen avulla. Säädä hakukonetta niin, että halvimmat hinnat näkyvät ensin. Katso erilaisia asuntoja ja tallenna kiinnostavat tiedot tietokoneellesi.
- Tämä antaa sinulle käsityksen siitä, missä halvemmat asunnot ovat yleensä naapurustossa. Tämä voi auttaa rajaamaan hakua tiellä, kun etsit asuntoa kiinteistönvälittäjän tai muun toimipisteen kautta.
- Muista, että aliarvostetut asunnot eivät aina ole halvin. Haluat asunnon, joka myydään alle markkina -arvon, mutta joka voidaan korjata ja myydä jälleen. Alueen halvimmalla kodilla voi olla vakavia ongelmia, eikä se ole investoinnin arvoinen.
- Joillakin läänin alueilla on joitain uusia verkkosivustoja, jotka voivat antaa sinulle hyvän paikan aloittaa, ja he tekevät joitain tarkastuksia puolestasi. BMV tekee hienoa työtä suorittamalla automatisoidut tietokoneet ja vertaamalla niitä listahintaan, jotta alle markkina -arvon (tai aliarvostetut) tarjoukset suodatetaan jo puolestasi. Vaikka jokainen kauppa ei välttämättä ole suuri, se voi antaa sinulle hyvän paikan aloittaa mahdollisen kiinteistön tutkiminen. Tämä sivusto tarjoaa myös joitain muita hyödyllisiä tilastoja, kuten REO -myyntiä ja alueen keskimääräisiä päiviä. Tällaiset numerot voivat antaa käsityksen siitä, mitä kohdenaapurissa tapahtuu.
Vaihe 3. Käy lääninvirkailijasi toimistossa löytääksesi asuntoja sulkemisprosessissa
Sulkemisprosessin läpikäyvät asunnot ovat yleensä halvempia. Suljetut kodit on helppo kääntää, eivätkä ne välttämättä vaadi suuria korjauksia. Voit ehkä tehdä tarjouksen suoraan omistajalle, mikä voi olla halvempaa kuin kiinteistönvälittäjän kautta. Voit vierailla paikallisessa lääninvirkailijasi toimipisteessä tai ostettavan alueen lääninviraston toimipaikassa löytääksesi suljettujen asuntojen luettelot.
Vaihe 1.
- Keskustele toimiston työntekijän kanssa siitä, miten löytää suljetut kodit. Yleensä etsit myynti -ilmoitusta, Lis Pendens -ilmoitusta tai oletusilmoitusta.
- Voit myös tarkistaa paikallisen sanomalehden. Yleensä on julkinen ilmoitusosa, joka varoittaa suljetuista kodeista.
Vaihe 2. Etsi koteja suurten kaupunkien ulkopuolella
Älä rajoita hakuasi suuriin kaupunkeihin. Vaikka kaupunkien asunnot myyvät yleensä enemmän, voit silti saada voittoa kääntämällä taloja kaupungin ulkopuolella. Löydät yleensä edullisia taloja 2-3 tuntia kaupungin rajojen ulkopuolella.
- Älä mene liian maaseudulle. Eristäytyneen alueen maatila ei todennäköisesti myy suurta voittoa. Pysy pienissä kaupungeissa lähellä kaupunkeja tai esikaupunkialueita.
- Jos mahdollista, katso koteja kaukana rannikosta. Keskilännen ja etelän kaupunkien asunnot ovat paljon halvempia kuin itä- tai länsirannikon asunnot.
Vaihe 3. Määritä automaattinen hälytysjärjestelmä
Jos löydät asunnon hyvään hintaan, haluat olla ensimmäinen tarjous. Tämä voi antaa sinulle etulyöntiaseman kilpailuun nähden. On hyvä idea ottaa käyttöön automaattinen hälytysjärjestelmä. Keskustele kiinteistönvälittäjän kanssa automaattisesta hälytysjärjestelmästä. Jos et työskentele edustajan kanssa, Zillowin kaltaisten sivustojen avulla voit yleensä asettaa automaattisia hälytyksiä tietyn hinnan asunnoista tietyllä alueella.
Vaihe 4. Etsi omistajan myymiä asuntoja
Jos omistaja tarvitsee myydä asunnon nopeasti, hän voi luopua puhumasta kiinteistönvälittäjän kanssa. Omistajan myymään asuntoon voi myydä halvempaa. Asunnonomistajat eivät ehkä tiedä kiinteistönsä todellista arvoa ja päästävät sen hintaan, joka on selvästi alle markkina -arvon. On hyvä ajaa läpi joitain lähiöitä, joissa aiot ostaa asuntoja käännettäväksi. Pidä silmällä merkkejä, joissa lukee "Omistajan myytävänä".
Vaihe 5. Ota yhteyttä kiinteistönvälittäjään
On aina hyvä idea saada ammattilainen puolellesi. Jos olet uusi kiinteistömarkkinoilla, keskustele kiinteistönvälittäjän kanssa asuntojen löytämisestä. Pätevä edustaja voi auttaa sinua suunnittelemaan korkealaatuisia, halpoja koteja, jotka vastaavat tarpeitasi.
- Löydät kiinteistönvälittäjän verkossa tai selaamalla keltaisia sivuja. Voit lukea Yelpin kaltaisilla verkkosivuilla olevia agentin arvosteluja varmistaaksesi, että heillä on vankka maine.
- Sinun pitäisi myös kysyä muilta asunnon kääntäneiltä suosituksia agentille. Kiinteistönvälittäjän pitäisi myös olla valmis antamaan sinulle yhteystietoja aiemmista asiakkaista. Keskustele aiempien asiakkaiden kanssa ja kysy erilaisia kysymyksiä varmistaaksesi, että mahdollinen kiinteistönvälittäjä on vankka.
Osa 2/3: Mahdollisten investointien arviointi
Vaihe 1. Käy monissa kodeissa
Älä rajoita hakua, kun etsit käännettäviä koteja. Vieraile monenlaisissa kodeissa useilla eri alueilla. Punnitse jokaisen vierailusi kodin edut ja haitat, jotta voit päättää, mitkä asunnot ovat investointisi arvoisia.
- Osallistu moniin avoimiin oviin valitsemallasi alueella. Sinun tulisi myös keskustella kiinteistönvälittäjän kanssa ja pyytää kiertueelle useita asuntoja yhden päivän aikana.
- Ota selvää, miksi asunnot voivat olla halpoja. Jotkut halvat asunnot saattavat tarvita laajoja korjauksia tai olla huonossa paikassa. Muut asunnot saattavat tarvita vain pieniä korjauksia, ja ne saattavat olla alennettuja muiden tekijöiden vuoksi, kuten omistajien, jotka joutuvat myymään nopeasti.
Vaihe 2. Älä karttele taloja, jotka tarvitsevat korjausta
Jotkut talot voivat olla halvempia, koska ne tarvitsevat korjaustöitä. Useimmat talot, jotka löydät, kun käännät taloja, ovat jossain määrin päälliset, joten älä hätää korjaustyössä. Jos korjaukset voidaan tehdä nopeasti ja halvemmalla hinnalla, koti voi olla investoinnin arvoinen.
- Usein koti tarvitsee vain kosmeettisia korjauksia. Huono maalaus, huono matto tai voimakas haju voivat jättää kodin markkinoille pitkäksi aikaa. Tämä johtaa siihen, että talo hinnoitellaan. Tällaiset ongelmat on kuitenkin melko helppo korjata.
- Tee tutkimusta omasta päämäärästäsi. Soita eri urakoitsijoille ja kysy heiltä, kuinka paljon tietyt korjaukset yleensä maksavat. Sinun tulisi myös kysyä asunnonomistajilta tai kiinteistönvälittäjiltä, onko kodissa tehtävä suuria korjauksia.
Vaihe 3. Tee paljon tarjouksia
On hyvä idea tehdä paljon tarjouksia, kun etsit käännettäviä asuntoja. Markkinat ovat luultavasti jonkin verran kilpailukykyiset, etkä voi ostaa jokaista taloa, josta teet tarjouksen. Ammattilaiset neuvovat käyttämään 100-10-1 -sääntöä. Tämä tarkoittaa, että sinun pitäisi katsoa noin 100 taloa, tehdä tarjous noin 10 asunnosta ja lopulta ostaa yksi talo kymmenestä.
- Älä pelkää tehdä tarjouksia asunnoista, jotka eivät ole ensimmäinen valintasi. Suurin osa tarjouksistasi putoaa joka tapauksessa. Jos päädyt kotiin, joka ei ollut ensimmäinen valintasi, voit silti hyödyntää ostosta.
- Älä kuitenkaan tee tarjouksia asunnoista, joita et tiedä. Esimerkiksi talo erittäin huonolla alueella ei todennäköisesti ole kannattava investointi. Tee tarjouksia vain sellaisista taloista, joiden kanssa voit elää kääntämällä.
Osa 3/3: Keskustelu ammattilaisten kanssa ostoksen tekemisestä
Vaihe 1. Tee kotitarkastus kiinteistöille, joita aiot ostaa
Älä koskaan osta asuntoa ilman kotitarkastusta etukäteen. Palkkaa pätevä kotitarkastaja arvioimaan koti ennen tarjouksen tekemistä.
- Kotitarkastaja on puolueeton kolmas osapuoli, joka ei ole kiinnostunut vahinkojen minimoimisesta myyntiin. Hän kertoo sinulle, kuinka paljon työtä kotona tarvitaan.
- Talo, joka tarvitsee pieniä korjauksia, on loistava investointi, jos haluat kääntää kodin. Talo, joka tarvitsee suuria korjauksia, ei kuitenkaan välttämättä ole ajan ja rahan arvoinen.
Vaihe 2. Keskustele asianajajan kanssa
Jos sinulla ei ole lakitutkintoa, sinun ei pitäisi koskaan ostaa asuntoa keskustelematta kiinteistöasianajajan kanssa. Asunnon ostamiseen liittyy paljon paperityötä ja sopimuksia. Pätevä kiinteistölakimies neuvoo sinua huolellisesti ja estää sinua tekemästä huonoja ostopäätöksiä.
- Löydät kiinteistöasiamiehen verkossa tai paikallisilta keltaisilta sivuilta. Sinun pitäisi myös puhua ystävien tai työtovereiden kanssa, jotka kääntävät taloja ja pyytää lähetettä.
- Lue aina arvostelut ennen asianajajan palkkaamista varmistaaksesi, että valitset jonkun, jolla on vankka maine.
Vaihe 3. Hanki arvioita korjauskustannuksista eri ammattilaisilta
Haluat varmistaa, että korjauskustannukset eivät ole suuremmat kuin asunnon mahdollinen voitto. Soita useille alueesi lisensoiduille urakoitsijoille. Kerro heille, millaisia korjauksia tarvitset, ja kysy heiltä arvioita. Laske suunnilleen kuinka paljon korjauskustannukset tulevat olemaan.
- Jotkut urakoitsijat eivät anna ilmaista arviota, jos et omista kiinteistöä, ellet ole jo työsuhteessa heidän kanssaan. Joissakin tapauksissa saatat joutua maksamaan pienen maksun saadaksesi arvion kiinteistön korjauksista, joita et omista.
- Soita eri paikkoihin ja etsi halvimmat hinnat. Sinun tulisi kuitenkin myös lukea arvosteluja verkossa ja keskustella muiden asiakkaiden kanssa ennen kuin pääset sopimukseen urakoitsijan kanssa.
- Jos teet pieniä korjauksia, kuten huonoja maalaustöitä, harkitse niiden tekemistä itse. Tämä voi säästää rahaa, kun käännät taloa.
Vaihe 4. Napsauta joitakin numeroita selvittääksesi, kuinka paljon tarjota kotiin
Haluat varmistaa, että ostamasi talo voi tuottaa voittoa. Selvittääksesi, kuinka paljon sinun pitäisi tarjota, sinun on tehtävä yksinkertainen matematiikka. Kiinteistönvälittäjäsi ja asianajajasi voivat auttaa sinua arvioimaan tiettyjä kustannuksia sekä kiinteistön mahdollisen myyntihinnan.
- Tarvitset niin sanotun korjausarvon (ARV). Tämä on hinta, jonka kiinteistö lopulta myy, ja edustajasi voi selvittää tämän hinnan puolestasi tutkimalla lähialueen viimeaikaisia myyntiä.
- Haluat, että ARV on noin 70% siitä, mitä maksaisit kodista. Kerro ARV 0,7: llä selvittääksesi, kuinka paljon sinun pitäisi maksaa talosta. Esimerkiksi taloa, jonka ARV on 200 000 dollaria, ei pitäisi ostaa yli 140 000 dollarilla, jos se ei vaadi korjauksia. Sinun on kuitenkin vähennettävä korjauskustannukset. Jos kotisi vaatii korjausta 40 000 dollarin arvosta, älä osta sitä yli 100 000 dollarilla.
Vaihe 5. Neuvottele myyjän kanssa
Sinun on aina neuvoteltava ennen lopullisen hinnan päättämistä. Jos neuvottelet myyjän kanssa, saatat jopa saada hinnan alhaisemmaksi kuin aluksi halusit. Älä hyväksy ensimmäistä hintaa, jota myyjä pyytää, varsinkin jos se on laskemaasi enimmäishintaa korkeampi.
Tässä on hyödyllistä tehdä paljon tarjouksia. Jos vaikutat olevan halukas luopumaan myynnistä, myyjä saattaa todennäköisemmin antaa tarjouksesi
Video - Käyttämällä tätä palvelua joitakin tietoja voidaan jakaa YouTuben kanssa
Vinkkejä
- Tilaa aina täydellinen otsikkohaku, ennen kuin maksat käteistä käännettävästä kiinteistöstä. Muussa tapauksessa joudut ehkä käymään oikeustaistelun sijoituksesi takaisin saamiseksi, jos titteliä ei voida laillisesti välittää.
- Otsikon selvittäminen voi kestää 2 viikosta vuoteen. Varmista, että otsikkoon liittyvä varaus on olemassa, jotta voit peruuttaa, jos otsikkoraportissa on huolestuttavia asioita. Jos näiden kohteiden tyhjentäminen on mahdollista, voit halutessasi jatkaa, mutta jos et, niin saatat haluta peruuttaa.
- Jos menetät rahaa talon kääntämisessä, mikä ei ole harvinaista, voit halutessasi vuokrata talon vuodeksi tai kahdeksi saadaksesi siitä ylimääräistä rahaa ennen sen myymistä.
