Kerrostalon ostaminen on pitkä, joskus monimutkainen prosessi. Sinun on tärkeää löytää kerrostalo, jolla uskot olevan potentiaalia ansaita rahaa. Tarvittaessa tee tiivistä yhteistyötä kiinteistönvälittäjän kanssa löytääksesi kiinteistöjä ja kirjanpitäjän kanssa analysoidaksesi asuinkompleksin taloudellisia mahdollisuuksia. Voit hakea lainaa keräämällä tarvittavat tiedot ja ottamalla yhteyttä useisiin lainanantajiin. On myös hyvä neuvotella kiinteistölakimiehen kanssa prosessin helpottamiseksi.
Askeleet
Osa 1/4: Asuntoyksikön löytäminen
Vaihe 1. Valitse minkä tyyppinen kompleksi ostaa
Haluat ehkä ostaa kerrostalon, joka koostuu vain kerrostaloista. Sinun tulisi kuitenkin harkita myös”sekakäyttöisen” kompleksin ostamista. Tämäntyyppinen kompleksi sisältää myös liikekiinteistöjä, joita voit vuokrata.
- Kompleksi, joka ei ole tällä hetkellä sekakäyttö, voidaan muuntaa. Kaavoituksen on kuitenkin sallittava se.
- Mieti myös, mitä mukavuuksia haluat huoneistokompleksillesi. Siinä voi olla esimerkiksi kuntoilutila, uima -allas tai yhteisiä tiloja yksityistilaisuuksien järjestämiseen.
Vaihe 2. Harkitse kiinteistönvälittäjän palkkaamista
Haluat ostaa kompleksin alueelta, joka ei vähene, ja agentti voi auttaa sinua tunnistamaan nämä alueet. Keskustele muiden kerrostalojen omistajien kanssa siitä, työskentelivätkö he edustajan kanssa ja suosittelisivatko he heitä.
- Ihannetapauksessa sinun pitäisi mennä jonkun kanssa, joka työskentelee agenttina kokopäiväisesti. Osa-aikainen ei ehkä tunne markkinoita sisältä ja ulkoa.
- Tietenkin voit tutkia huoneistokomplekseja itse. Tarkista verkossa, keskustele muiden sijoittajien kanssa ja aja ympäri naapurustoja. Asiamies, jolla on kokemusta kerrostalokomplekseista, voi kuitenkin säästää aikaa.
Vaihe 3. Vieraile kerrostaloissa
Käy aina kompleksissa henkilökohtaisesti ennen ostopäätöstä. Sinun tulisi kävellä läpi kompleksin kaikki rakennukset ja tarkastella yhteisiä alueita. Tee muistiinpanoja ja kysy kysymyksiä. Kerrostalokompleksin ostaminen on iso investointi, eikä sinun pitäisi mennä eteenpäin, ellet ole tyytyväinen rakennusten kuntoon.
- Älä kävele kompleksin vain yhden rakennuksen läpi. Jos teet niin, voit olettaa, että muut rakennukset ovat vastaavassa kunnossa. Ole skeptinen, jos myyjän edustaja vastustaa kaikkien kompleksin rakennusten näyttämistä.
- Muista käydä illalla, jotta voit tarkistaa huoneistokompleksin turvaominaisuudet. Kävelytilojen tulee olla hyvin valaistut, ovet kunnolla lukittuja, eikä kukaan saa hölmöillä tilojen ympärillä.
Vaihe 4. Keskustele nykyisen omistajan kanssa
Voit saada paljon arvokasta tietoa tapaamalla nykyisen huoneistokompleksin omistajan. Ole valmis esittämään asiaan liittyviä kysymyksiä. Kysy esimerkiksi seuraavia asioita:
- Kuinka monta yksikköä vuokrataan? Vuokrattavaa kerrostaloa on helpompi rahoittaa.
- Kuinka kauan vuokralaiset ovat olleet siellä? Monimutkainen pitkäaikaisten vuokralaisten kanssa voi olla vakaampi.
- Miksi omistaja myy? Sijoitusten jääminen eläkkeelle tai vaihtaminen ovat perusteltuja syitä. Omistaja, joka myy rahaa menettäessään, on kuitenkin punainen lippu. Muista, että omistajan myynti voi olla luottamuksellista.
Vaihe 5. Pyydä tietoja nykyisistä vuokralaisista
Haluat tietää yksityiskohdat heidän vuokrasopimuksistaan. Pyydä vuokra-rullaa, joka sisältää seuraavat tiedot:
- Luettelo vuokralaisista ja heidän yksiköistään.
- Kunkin yksikön mitat.
- Vuokraehdot.
- Vuokra ja talletussumma.
- Makuuhuoneiden ja kylpyhuoneiden lukumäärä kussakin yksikössä.
Osa 2/4: Kannattavuuden analysointi
Vaihe 1. Arvioi kuinka paljon voit veloittaa vuokraa
Sinun ei pitäisi ostaa kerrostalokompleksia, ellei sinulla ole siihen varaa. Analysoi, onko nykyinen vuokranantaja vuokrannut asuntoja liian halvalla tai onko vuokra markkinahinnan mukainen.
- Löydä vertailukelpoisia asuntokomplekseja verkossa. Katso, kuinka paljon he mainostavat yksiköitään. Löydät suuren resurssin, joka voi auttaa sinua selvittämään lähellä olevat vuokrahinnat, osoitteessa
- Voit myös kysyä eri kiinteistöyhtiöiltä, mikä on markkinahinta alueellasi.
- Jos rakennuksessa on kaupallista tilaa, kiinteistönvälittäjä voi myös auttaa sinua selvittämään, kuinka paljon veloittaa.
Vaihe 2. Arvioi kulut
Asuntorakennukset tarvitsevat jatkuvaa huoltoa, joten sinun on analysoitava ylläpitokustannuksia. Hanki tuloslaskelma nykyiseltä omistajalta. Älä kuitenkaan luota siihen 100%. Omistaja saattaa sekoittaa joitakin numeroita, jotta asuinkompleksi olisi houkuttelevampi. Tarkista kulutiedot uudelleen:
- Hanki kompleksin verotiedot lääninarvioijalta.
- Arvioi kiinteistönhoitokustannukset ottamalla yhteyttä kiinteistönhoitoyhtiöön. Kysy paljonko he veloittavat. Yleensä niiden maksu perustuu tiettyyn prosenttiin odotetusta vuokrasta.
- Laske tarvittava huoltomäärä. Jos et ole koskaan aiemmin johtanut kerrostalokompleksia, keskustele sen nykyisen omistajan kanssa. Kysy, kuinka paljon he käyttävät vuosittain kunkin yksikön tai tontin korjaamiseen. Ihannetapauksessa haluat käyttää noin 40 prosenttia käyttämistäsi rahoista toimintakuluihin.
Vaihe 3. Suorita numerot
Lainanantajat eivät anna sinulle rahaa kerrostalokokonaisuuden ostamiseen, ellet voi osoittaa sen olevan kannattavaa. Tee tiivistä yhteistyötä kirjanpitäjän kanssa, jotta voit saada numerot ja luoda tarvittavat taloudelliset asiakirjat lainanantajalle. Löydät kirjanpitäjän ottamalla yhteyttä osavaltion julkiseen kirjanpitäjään.
- Laske nettotuotot, jotka ovat bruttotulosi vähennettynä kuluilla.
- Luo kassavirta -analyysi. Näytä, kuinka paljon rahaa sinulla on tulossa verrattuna käyttämääsi summaan. Kun aloitat toimintasi tai ajanjaksoina, jolloin vuokramarkkinat ovat huonot, kassavirtaa ei välttämättä tule.
- Muista, että lainanantajat käyttävät myös omia numeroitaan sekä kompleksin arvostavaa arvioijaa.
Osa 3/4: Rahoituksen saaminen
Vaihe 1. Tarkista luottotietosi
Sinulla on oikeus saada yksi ilmainen luottotieto vuosittain. Lainanantajasi tarkastaa henkilökohtaisen luottotietosi, joten sinun on vedettävä se ja tarkistettava virheiden varalta.
- Esimerkiksi tilit saattavat olla luettelossa, jotka eivät ole sinun, tai tili saattaa olla virheellisesti listattu oletusarvoisesti tai kokoelmissa. Lisäksi luottolimiitti voi olla väärä.
- Aloita aikaisin. Koko kiistautusprosessi voi kestää jopa 60 päivää, ja haluat puhtaan luottotiedon ennen kuin otat yhteyttä lainanantajiin.
Vaihe 2. Lisätietoja kaupallisista lainoista
Lainat liikekiinteistöille eivät ole samat kuin lainat, joita otat oman kodin ostamiseen. Yleensä laina -aika voi olla 30 vuotta tai jopa viisi tai seitsemän. Korot voivat olla myös vaihtelevia tai kiinteitä.
- Jos saat lainaa ilman takaisinmaksua, rakennus takaa lainan vakuudeksi. Kaikille lainanottajille ei kuitenkaan ole saatavana takautumattomia lainoja, ja rakennuksen on yleensä oltava vähintään 2,5 miljoonan dollarin arvoinen.
- Takaisinlainalla olet henkilökohtaisesti vastuussa lainasta. Laiminlyönnin sattuessa sinua voidaan haastaa oikeuteen ja saatat menettää henkilökohtaisen omaisuutesi. Lainat ovat riskialttiimpia, mutta ne voivat olla ainoa laina, jonka voit saada uutena vuokranantajana.
- Kaupalliset lainat edellyttävät myös käsirahaa, joka on noin 30% ostohinnasta.
- Jos sinulla on vaikeuksia saada kaupallista lainaa, harkitse kiinteistösopimuksen tekemistä. Kiinteistösopimukset vaativat suuren ennakkomaksun, mutta niiden saaminen on vaikeampaa. Ennakkomaksu voi olla pienempi kuin mitä pankki pyytää, riippuen siitä, kuinka paljon myyjä haluaa.
Vaihe 3. Tee omistajalle tarjous
Keskustele kiinteistönvälittäjän kanssa järkevästä tarjouksesta, joka riippuu paikallisten markkinoiden tilasta. Jos markkinat ovat kuumia, sinun on ehkä maksettava hinta tai jopa enemmän.
- Riippumatta siitä, kuinka kuumia markkinat ovat, vaadi 90 päivän panttikautta. Haluat vähintään 60 päivää tarkastuksen saamiseksi. Tällöin sinulla on 30 päivää aikaa tarkastella asiakirjoja ennen sulkemista.
- Jos käytät lainanantajaa, kysy heiltä, kuinka kauan heidän on käsiteltävä lainaasi. Lainanantajasta riippuen saatat joutua pyytämään omistajalta lisää aikaa saada kaikki yhteen.
Vaihe 4. Tarkasta rakennus
Palkkaa tarkastaja, jolla on kokemusta kaupallisista kiinteistöistä, mahdollisimman pian, jos myöhemmin ilmenee ongelmia tai viivästyksiä. Löydä tarkastaja pyytämällä lähetys kiinteistönvälittäjältä tai keskustelemalla toisen asunnonomistajan kanssa.
- Tarkista etukäteen, mitä tarkastetaan. Kysy, haluatko palkata erikoistarkastajan tarkastamaan uima -altaan tai tenniskentän.
- Jos tarkastaja löytää ongelmia, pyydä myyjältä luottoa, mikä vähentää maksamaasi summaa. Vaihtoehtoisesti myyjä voi tehdä korjaukset ennen sulkemista.
Vaihe 5. Kerää tarvittavat tiedot lainahakemukseen
Sinun on annettava lainanantajalle tietoja asuinkompleksista hakemuksen yhteydessä, joten kerää seuraavat asiat ennen kuin otat yhteyttä lainanantajaan:
- kuvia asuinkompleksista
- pohjapiirrustukset
- ympäröivän alueen kartta
- kiinteistön kuvaus (esim. asuntojen lukumäärä, rakennusvuosi jne.)
- odotetut päivitykset
- vuokratiedot
- ostohinta
- kauppaan osallistuvien kiinteistönvälittäjien, asianajajien ja omistusyhtiöiden nimet
Vaihe 6. Hae lainaa
Ota yhteyttä useisiin lainanantajiin, jotta voit vertailla heidän tarjouksiaan. Pyydä hakemus ja lähetä se asiakirjojen kanssa. Jos lainapäällikkö tarvitsee lisätietoja, toimita se mahdollisimman pian.
Vaihe 7. Vertaa lainoja
Kun olet hyväksynyt sinut, lainanantaja lähettää sinulle aiesopimuksen tai ehtolomakkeen. Analysoi se huolellisesti. Siinä määritetään lainattava summa ja muut ehdot. Valitse laina, jonka ehdot sopivat sinulle parhaiten.
- Allekirjoita valitsemasi lainanantajan ehto- tai aiesopimus. Tässä vaiheessa sinun on ehkä maksettava talletus.
- Lainanantajan on jatkettava täyttä (ja lopullista) lainasitoumusta.
Osa 4/4: Huoneistokompleksin sulkeminen
Vaihe 1. Palkkaa asianajaja
Sinun on allekirjoitettava monia oikeudellisia asiakirjoja, ennen kuin voit ostaa huoneistokompleksin. Älä yritä tehdä kaikkea itse. Sen sijaan sinun pitäisi palkata kokenut asianajaja laatimaan ja tarkistamaan kaikki asiakirjat. Asianajaja voi tehdä seuraavaa:
- Laadi, neuvottele ja tarkista ostosopimus.
- Pyydä omistajalta luottoa tarvittavien korjausten tekemiseen.
- Varmista, että otsikko on selkeä.
- Aseta escrow.
Vaihe 2. Luo osakeyhtiö, joka omistaa asuinkompleksin
Jos joku loukkaantuu kerrostalokompleksissa, hän saattaa haastaa sinut oikeuteen, koska olit huolimaton ylläpidossa. Jos häviät oikeudenkäynnin, loukkaantunut voi seurata henkilökohtaista omaisuuttasi, kuten omaa kotiasi. Omistamalla kompleksin LLC: n kautta henkilökohtaiset omaisuutesi ovat suojattuja.
- Rakennuksen omistaminen LLC: nä ei suojaa sinua kaikista oikeudenkäynneiltä. Esimerkiksi lainanantaja voi haastaa sinut oikeuteen, jos laiminlyödät takaisinmaksulainan. Asuntokompleksin omistaminen LLC: nä tarjoaa kuitenkin merkittävää suojaa henkilövahinkoja ja muita oikeusjuttuja vastaan.
- Aloita LLC lähettämällä asianmukaiset asiakirjat ulkoministerisi kanssa ja hankkimalla tarvittavat luvat tai lisenssit. Lakimiehesi voi myös auttaa sinua, koska tämä voi viedä aikaa.
Vaihe 3. Tarkista sopimukset ja tiedot
Sinun on suoritettava huomattava huolellisuus yhdessä asianajajasi kanssa kiinteistösopimuksen päättämiseksi. Sinun on esimerkiksi tehtävä seuraavat toimet:
- Täytä asianmukainen otsikkokysely. Yleensä asuntosuunnitelma ei ole riittävä. Sen sijaan tarvitset ALTA -nimikyselyn.
- Tarkista kaikki omaisuutta koskevat tiedot. Omistaja voi esimerkiksi paljastaa, että kiinteistössä on jotain vikaa, jota tarkastaja ei saanut kiinni.
- Tarkista vuokralaisen vuokrasopimukset ja asiakirjat niiden luovutusta varten.
- Harkitse kaavoitusrajoitusten vaikutusta asuinkompleksiin. Jos haluat muuttaa kompleksin sekakäyttöön, tämä on tärkeä askel.
- Tarkista asuinkompleksin palvelusopimukset.
- Hanki tarvittavat luvat korjausten tekemiseen.
Vaihe 4. Osallistu sulkemiseen
Lakimiehesi tulee osallistua sulkemiseen yhdessä LLC: n edustajan kanssa (jos muodostit sellaisen). Sinun pitäisi saada päätösasiakirjassa useita asiakirjoja, mukaan lukien luopumisasiakirja ja siirretyt vuokrasopimukset.
Vaihe 5. Palkkaa joku hoitamaan kerrostalokompleksia
Kompleksin koosta riippuen saattaa olla epäkäytännöllistä hallita omaisuutta itse asumalla paikan päällä. Sen sijaan sinun pitäisi palkata kiinteistönhoitoyhtiö. He hoitavat kiinteistöä keräämällä vuokraa ja ajoittamalla korjaukset.
- Tarkista kustannukset. Yleensä kiinteistönhoitoyhtiöt veloittavat 5-10% kerätystä vuokrasta.
- Keskustele muiden vuokranantajien kanssa saadaksesi viittauksia. Vaihtoehtoisesti voit tarkistaa asian paikalliselta asunto -osuuskunnalta.
- Vertaa kiinteistönhoitoyhtiöitä hinnan perusteella. Katso myös heidän tarjoamiaan palveluita.
